Altijd Financieel Maatwerk = AFM vereist bij tophypotheken
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft bij monde van haar voorzitter Hans Hoogervorst haar beleid op het gebied van tophypotheken bekend gemaakt. De AFM is een groot voorstander van het afschaffen van tophypotheken. Leningen dus die groter zijn dan de waarde van de koopwoning. Is dat nu wel zo verstandig?
Het kopen van een bestaande woning gaat veelal gepaard met aanzienlijke kosten. Voor de overdrachtsbelasting (6%), de kosten van de notaris en de kosten van de financiering dient u globaal te rekenen op 10% van de koopprijs van de woning. Daarnaast zult u kosten moeten maken om de woning naar uw smaak in te richten of in het geval van achterstallig onderhoud kosten voor reparatie moeten maken. Bij gebrek aan eigen middelen betekent dit dat u meer leent dan de waarde van de woning. Dat vindt de toezichthouder, de AFM, een onverantwoorde zaak.
Laten we eens een voorbeeld nemen. Stel u wenst een woning te kopen van €. 280.000. Daarnaast heeft u nog eens €. 40.000 begroot voor onderhoud, een nieuwe badkamer en een nieuwe keuken. Na verbouwing bedraagt de waarde €. 300.000. Welke verhouding tussen een aflossingsvrije lening en de waarde van de woning is er dan aan de orde op basis van onderstaande scenario's?
De hoogte van de lening is in dit voorbeeld €. 348.000 namelijk €. 280.000 (koopprijs) + €. 28.000 (kosten koper) + €. 40.000 verbouwingsdepot.
|
Waarde ontwikkeling OG |
-3% |
-2% |
-1% |
0% |
1% |
2% |
3% |
4% |
|
Verhouding lening / waarde |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ultimo jaar 1 |
-20% |
-18% |
-17% |
-16% |
-15% |
-14% |
-13% |
-12% |
|
Ultimo jaar 2 |
-23% |
-21% |
-18% |
-16% |
-14% |
-11% |
-9% |
-7% |
|
Ultimo jaar 3 |
-27% |
-23% |
-20% |
-16% |
-13% |
-9% |
-6% |
-3% |
|
Ultimo jaar 4 |
-31% |
-26% |
-21% |
-16% |
-11% |
-7% |
-3% |
1% |
|
Ultimo jaar 5 |
-35% |
-28% |
-22% |
-16% |
-10% |
-5% |
-0% |
5% |
|
Ultimo jaar 6 |
-39% |
-31% |
-23% |
-16% |
-9% |
-3% |
3% |
8% |
|
Ultimo jaar 7 |
-44% |
-34% |
-24% |
-16% |
-8% |
-1% |
6% |
12% |
|
Ultimo jaar 8 |
-48% |
-36% |
-26% |
-16% |
-7% |
1% |
8% |
15% |
|
Ultimo jaar 9 |
-53% |
-39% |
-27% |
-16% |
-6% |
3% |
11% |
18% |
|
Ultimo jaar 10 |
-57% |
-42% |
-28% |
-16% |
-5% |
5% |
14% |
22% |
Tabel 1
Wanneer de waarde van de woning jaarlijks met 1% stijgt dan zal er na 10 jaar nog steeds sprake zijn van een situatie waarbij het onderpand minder bedraagt dan de lening. In het geval we een jarenlange daling van de onroerend goed prijzen krijgen, dan wordt die verhouding alleen maar ongunstiger. Stijgt de onroerend goed markt direct met jaarlijks 4% dan is na 4 jaar het onderpand 1% meer waard dan de lening. Groen betekent veilig; de waarde van de woning bedraagt meer dan de lening. Rood betekent onveilig; het onderpand is lager dan de waarde van de lening. De lening en de financieringsvorm kunnen als risicovol worden aangemerkt.
In het geval de kopers spaarzaam zijn geweest en €. 50.000 aan eigen middelen in kunnen brengen dan bedraagt de lening €. 298.000.
|
Waarde ontwikkeling OG |
-3% |
-2% |
-1% |
0% |
1% |
2% |
3% |
4% |
|
Verhouding lening / waarde |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ultimo jaar 1 |
-2% |
-1% |
-0% |
1% |
2% |
3% |
4% |
4% |
|
Ultimo jaar 2 |
-6% |
-3% |
-1% |
1% |
3% |
5% |
6% |
8% |
|
Ultimo jaar 3 |
-9% |
-6% |
-2% |
1% |
4% |
6% |
9% |
12% |
|
Ultimo jaar 4 |
-12% |
-8% |
-3% |
1% |
5% |
8% |
12% |
15% |
|
Ultimo jaar 5 |
-16% |
-10% |
-4% |
1% |
5% |
10% |
14% |
18% |
|
Ultimo jaar 6 |
-19% |
-12% |
-6% |
1% |
6% |
12% |
17% |
21% |
|
Ultimo jaar 7 |
-23% |
-14% |
-7% |
1% |
7% |
14% |
19% |
25% |
|
Ultimo jaar 8 |
-27% |
-17% |
-8% |
1% |
8% |
15% |
22% |
27% |
|
Ultimo jaar 9 |
-31% |
-19% |
-9% |
1% |
9% |
17% |
24% |
30% |
|
Ultimo jaar 10 |
-35% |
-22% |
-10% |
1% |
10% |
19% |
26% |
33% |
Tabel 2
De uitkomsten kleuren direct al een stuk groener. Daarmee is de verhouding tussen de waarde van het onderpand en de hoogte van de lening direct al een stuk minder risicovol.
Deel dit artikel met anderen