21 Franse hoofdbrekens
Een tweede huis in Frankrijk. Het is allang geen exclusiviteit meer. Bladen en televisieprogramma's tonen u de gemakken en ongemakken van het kopen en verblijven in "La douce France". De schijn van kinderspel is echter uw grootste valkuil.
In dit artikel geven wij u een opsomming van zaken die in meer of in mindere mate van belang kunnen zijn voor u persoonlijk. Met het accent op het persoonlijke onderstrepen wij ons advies dat het van belang is u goed te informeren en te laten begeleiden. Er komt meer kijken bij de aanschaf van een tweede huis dan het huis alleen.
Juridische aspecten
Er zijn verschillen tussen Frankrijk en Nederland wat betreft de koop en verkoop van onroerend goed. Hoe voorkomt u bijvoorbeeld dat het huis tijdens de onderhandelingen aan een ander wordt verkocht? Dat is helaas een reële mogelijkheid, omdat in Frankrijk meestal meerdere personen met de verkoop van een huis bezig zijn.
Bouwkundige staat, koopprijs
Hoe bepaalt u uw koopprijs? Is het gewenst een architect in te schakelen voor een bouwkundige rapportage? Welke architect is bekwaam?
Contract bij panden in aanbouw
Wie verzorgt een toelichting op en controle van het 'contrat de réservation' en de 'acte en état futur d'achèvement'?
Contract bij bestaande huizen
Wie verzorgt een toelichting op en controle van het 'compromis de vente' en de 'acte authentique' met de meestal noodzakelijke aanpassing van de voorwaarden?
Bijlagen
Zijn alle vereiste bijlagen en rapporten wel bijgevoegd, wat betekenen deze en welke rechten vloeien daaruit voor u voort?
Eigenaar
Wie zou de eigenaar moet worden (man, vrouw, beiden, kinderen, eventueel in bloot eigendom met vruchtgebruik voor de ouders). Is het verstandig een Franse beheersvennootschap op te richten met het oog op de koop, eigendom en overgang van dit bezit bij overlijden?
Hypotheek
Hoe financiert u de aankoop? Gebruikt u hiervoor eigen vermogen, neemt u een extra lening op uw onroerend goed in Nederland of kiest u voor de vestiging van een recht van hypotheek op het Franse huis?
Successieplanning
Wilt u uw Franse aankoop (in combinatie met uw andere bezittingen) zo organiseren dat deze tegen zo laag mogelijke tarieven op uw erfgenamen zal overgaan?
Clause tontine
Is het raadzaam om een 'clause tontine' (verblijvingsbeding) in de akte op te nemen?
Testament
Is een Frans testament noodzakelijk? Met name indien u kinderen uit een eerdere relatie hebt, zou u hierbij stil moeten staan.
Rechten en plichten
Welke regels gelden er ten aanzien van een wettelijke bedenktijd, voorkeursrechten, ruimtelijke ordening en erfdienstbaarheden?
Frans bouwrecht
Bij (ver)bouwen krijgt u te maken met bouwvergunningen en de controle op en uitleg over het ingewikkelde Franse bouwrecht. Welk bouwcontract moet u sluiten en gelden in uw geval wel alle garanties?
Notaris
U krijgt te maken met een Franse notaris. Wie zorgt er voor de correspondentie met en controle van de notaris, o.a. inzake de overdrachtsbelasting en de mogelijke besparingen daarbij?
Huwelijksgoederenregime
Is het van belang de Franse notaris te bevestigen dat er sprake is van een van het Nederlandse huwelijksgoederenregime van de koper? Is in uw geval een "clause d'attribution" raadzaam? Daarmee spaart de langstlevende de Franse successierechten uit. Wat is hierbij de houding van de Nederlandse fiscus en wat is de positie van de kinderen?
Samenlevingscontract
Wanneer u samenwoont, wordt uw Nederlandse notariële samenlevingsovereenkomst op fiscaal vlak in Frankrijk niet erkend. Dat betekent onder meer dat bij overlijden de langstlevende partner in Frankrijk wordt aangeslagen voor het tarief voor willekeurige derden van 60%. Hieraan kan alleen worden ontkomen wanneer u ook een Franse samenlevingsovereenkomst - PACS geheten - sluit. Wie zorgt er voor een PACS naar uw wensen?
Verklaring van bekendheid
Het is van belang om te zorgen voor een afgifte aan de Franse notaris van een verklaring van de bekendheid van de koper met de inhoud van de akte. Vaak kan hierdoor een tolk worden uitgespaard.
Volmacht
Stapt u voor ieder wissewasje in de auto richting Frankrijk of werkt u met een volmacht? Hoe realiseert u een onderhandse of notariële volmacht in Nederland?
Fiscaal
Als toekomstig eigenaar krijgt u te maken met de fiscale regimes van Nederland en van Frankrijk. Hoe hoog is de belasting op de verkoopwinst van een huis (plus value), welke regels gelden er bij verhuur en bij emigratie. Wat kunt u besparen en wanneer kunt u heffing vermijden? Is het voor u voordelig om na emigratie te opteren voor de binnenlandse belastingplicht?
Zakelijk
Hoe ziet met name in de eerste jaren de begeleiding eruit bij de opzet van uw zakelijke activiteiten zoals bijvoorbeeld het opzetten van een camping, chambres d'hôtes of een hotel.
Afwikkeling nalatenschappen en boedels
Wanneer zich een Frans huis in een nalatenschap bevindt, is het van belang dat uw notaris of executeur weet hoe zaken afgewikkeld dienen te worden. Ook bij een echtscheiding kunnen er aspecten spelen zoals de wijziging van de tenaamstelling van het Franse huis wat op een correcte en efficiënte wijze dient te worden verzorgd. Kennis en goede zakelijke contacten zijn in beide gevallen van groot belang.
Kosten
De kosten van spijtoptanten of de financiële schade van malafide partijen overtreft in vele gevallen de kosten die u maakt door u deskundig te laten begeleiden. Het gezegde "Voorkomen is beter dan genezen" is hier volledig op zijn plaats.
Tot slot
Als uw adviseur zijn wij graag uw gesprekspartner wanneer u overweegt een tweede huis in het buitenland aan te schaffen. Een goede analyse van de extra jaarlijkse uitgaven en eventuele inkomsten die dit met zich meebrengt is van belang. Voor de specifieke aandachtspunten die wij hiervoor hebben opgesomd, luidt ons advies een deskundige partij in de arm te nemen. Wij stellen hiervoor graag ons netwerk van deskundigen aan u beschikbaar.
Datum: Juni 2005
Deel dit artikel met anderen