Nieuwe regels koop onroerende zaken
Op 1 september 2003 trad de Wet Koop onroerende zaken in werking. Er gelden nieuwe wettelijke regels voor de consument als koper en uitsluitend voor de koop van woningen en appartementen. Indien de koper een consument is, moet de koop voortaan schriftelijk worden gesloten. De koper heeft, na het ontvangen van de koopovereenkomst of een afschrift daarvan, drie dagen bedenktijd. Binnen deze termijn kan hij alsnog van de koop afzien. De koopovereenkomst kan voortaan ook worden ingeschreven in de openbare registers. De koper is daardoor beter beschermd tegen bijvoorbeeld levering van de woning aan een hogere bieder of faillissement van de verkoper. Consument-kopers van nieuwbouwwoningen krijgen het recht om een deel van de laatste betaling in te houden. De nieuwe wet stelt ook beperkingen aan het vooruitbetalen van de koopsom door een consument.
Schriftelijke koopovereenkomst en bedenktijd
De koop van een woning of appartement door een consument moet vanaf 1 september 2003 schriftelijk worden aangegaan. Onder een consument wordt een persoon verstaan die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een mondelinge overeenkomst is vanaf deze datum niet meer rechtsgeldig. Dit geldt ook voor de koop-aannemingsovereenkomst van een nieuwbouwwoning.
Het is voor koper en verkoper van belang dat de afspraken die zij met elkaar hebben gemaakt zo volledig mogelijk in de koopakte worden neergelegd. In dit verband kan worden gewezen op de gebruikelijke modelcontracten. Deze zijn opgesteld door organisaties van onder andere consumenten, makelaars, notarissen en aannemers.
Koper en verkoper zijn vrij om zich bij het opstellen van de koopovereenkomst al dan niet te laten bijstaan door een deskundige, zoals een makelaar, een financieel planner of een notaris. Aan zulke bijstand zullen doorgaans kosten verbonden zijn.
De ondertekende koopakte of koop-aannemingsovereenkomst, of een afschrift daarvan, moet aan de koper gegeven worden! Nadat de koper de ondertekende akte heeft ontvangen, heeft de koper drie dagen bedenktijd en kan hij alsnog van de koop afzien. Dat kan hij doen zonder opgave van redenen en zonder dat hij aan de verkoper een vergoeding hoeft te betalen. De bedenktijd begint te lopen op de dag volgend op de dag waarop de koper de koopakte heeft ontvangen. Ziet de koper alsnog af van de koop, dan moet hij er voor zorgen dat de ontbindingsverklaring de verkoper voor het einde van de bedenktijd heeft bereikt. Er zijn geen wettelijke eisen voor de vorm waarin de koper aan de verkoper mee moet delen dat hij van de koop afziet. Maar het ontbinden van de koop op bewijsbare wijze, bijvoorbeeld via een fax met verzendbevestiging, is wel altijd aan te raden.
Koper en verkoper kunnen overeenkomen dat de bedenktijd langer is dan drie dagen. Het overeenkomen van een kortere bedenktijd is niet toegestaan. De bedenktijd is bedoeld om te voorkomen dat mensen onder tijdsdruk overhaaste beslissingen nemen met grote financiële gevolgen en om deskundigen te kunnen raadplegen. Overigens blijft het, ondanks de bedenktijd, altijd aan te bevelen om in een eerder stadium deskundigen te raadplegen, dus nog voordat de koop gesloten wordt (bijvoorbeeld een bouwkundige, deskundige op het gebied van bodemverontreiniging, notaris, makelaar). Het onderzoek van zo'n deskundige kan bijvoorbeeld zaken aan het licht brengen die van invloed kunnen zijn op de koopprijs. De bedenktijd geeft dan nog een extra gelegenheid om het advies van de deskundige(n) te overdenken en op grond daarvan de koop eventueel te ontbinden.
Bedenktijd als middel tot bescherming van de consument bestaat al voor veel andere aankopen. Op basis van Europese richtlijnen bevat de wet bedenktijden bij colportage, koop van timeshares en koop- en dienstverleningsovereenkomsten op afstand, bijvoorbeeld via internet.
Drie dagen en de termijnenwet
De bedenktijd zal in een aantal situaties feitelijk langer zijn dan drie kalenderdagen. De bedenktijd begint te lopen op de dag na de dag waarop de koper de koopakte heeft ontvangen. Met het opmaken en ondertekenen van de koopakte zal vaak al enige tijd verstrijken voordat de wettelijke bedenktijd aanvangt. Op de bedenktijd van drie dagen is de Algemene Termijnenwet van toepassing. Dat wil zeggen dat ten minste twee van de drie dagen geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag mogen zijn. Daarnaast geldt dat in het geval de bedenktijd eindigt op een dergelijke dag, hij wordt verlengd tot de eerstvolgende dag die geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. Als de bedenktijd bijvoorbeeld zou eindigen op een maandag waarop het Tweede Paasdag of Tweede Pinksterdag is, dan wordt de bedenktijd verlengd tot de dinsdag erna.
N.B. De eisen van de schriftelijke koopovereenkomst en de bedenktijd van drie dagen gelden ook voor de koop van vakantiewoningen, maar niet voor de koop van bijvoorbeeld onbebouwde grond, woonboten en woonwagens. Deze eisen gelden voorts niet voor huurkoop en koop op een openbare veiling ten overstaan van een notaris.
Inschrijving bij het Kadaster
Behalve door de bedenktijd wordt de consument ook beter beschermd doordat de koopovereenkomst vanaf 1 september ingeschreven kan worden in de openbare registers voor registergoederen. Deze registers worden gehouden door het Kadaster. Vanaf de inschrijving is de koper beter beschermd tegen bijvoorbeeld levering van de woning door de verkoper aan een hogere bieder, faillissement van de verkoper en beslag op de woning. De werking van de inschrijving is beperkt tot zes maanden. Nadat deze zes maanden zijn verstreken kan gedurende zes maanden geen koop van hetzelfde registergoed tussen dezelfde koper en verkoper worden ingeschreven.
Voor de inschrijving bij het Kadaster is de tussenkomst van een notaris vereist. Hij moet controleren of aan de wettelijke eisen voor inschrijving is voldaan en daar een verklaring van opmaken. Dit is overigens niet hetzelfde als de tussenkomst van de notaris bij het aangaan van de koop. Voor het opstellen en tekenen van een koopcontract is het niet verplicht om een notaris in te schakelen. Het mag natuurlijk wel. Tussenkomst van de notaris bij het aangaan van de koop is wel verplicht als de koper de koopovereenkomst nog tijdens de bedenktijd in wil laten schrijven.
De mogelijkheid om de koopovereenkomst in de openbare registers te laten inschrijven geldt overigens niet alleen voor consumenten die een woning kopen. Deze nieuwe regeling is van toepassing op de koop van alle registergoederen (bijvoorbeeld bedrijfspanden, teboekgestelde schepen en percelen grond) en geldt voor alle kopers, dus ook voor kopers die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
Betalingen
Consument-kopers van nieuwbouwwoningen krijgen het recht om een bedrag ter grootte van 5% van de aannemingssom in te houden op de laatste termijn(en) van de aannemingssom en in depot te storten bij de notaris in verband met eventuele bij of na de oplevering blijkende gebreken. De aannemer ontvangt dit bedrag na verloop van drie maanden na de oplevering, tenzij de koper dan wegens nog niet verholpen gebreken handhaving van het depot of een deel daarvan wenst. Het depot kan ook op andere wijze eindigen, bijvoorbeeld doordat de aannemer vervangende zekerheid stelt, zoals een bankgarantie.
Bij de koop van een bestaande of nieuwbouwwoning of -appartement kan een consument niet verplicht worden tot het vooruitbetalen van de koopprijs. Wel kan de verkoper bedingen dat de koper ter verzekering van de nakoming van zijn verplichtingen een bedrag van maximaal 10% van de koopprijs (in geval van nieuwbouw maximaal 10% van de aanneemsom) in depot stort bij een notaris.
Datum: April 2004
Deel dit artikel met anderen